К середине 2022 года порядка 47% квартир на рынке новостроек Новой Москвы продавались в зданиях на начальном этапе строительства, подсчитали аналитики «Метриум». Инвесторы практически перестали «охотиться» за квартирами на стадии котлована: за последние три года доля сделок с петербургскими новостройками на начальном этапе строительства упала на 44%. По их прогнозам, при переходе на эскроу-счета дисконт при покупке жилья на этапе котлована и первых этапах строительства уйдет в прошлое. смотрите на сайте компании «Этажи».
Новостройки на стадии котлована в Москве в 2023 году
В России дольщики перестали бояться покупки новостроек на этапе котлована. Квартиры в готовых новостройках можно купить дешевле, чем в домах на начальной стадии строительства. Хотите купить квартиру в новостройке на стадии котлована в Московской области?
Подавляющее большинство россиян считают безопасным покупку новостройки «на котловане»
Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели. Хорошая новость для дольщиков — с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов ЖСК , могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц. К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей. Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода Рассмотрим возможные издержки.
Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год. Расходы: если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку; если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»; стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности; если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства; из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса — 2 000 рублей. Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса.
Шаг 2. Осмотрите площадку На сайте застройщик может рассказывать про активные работы и подготовку площадки к началу строительства, но фактически это не так. Когда выбрали квартиру и проверили застройщика, посетите площадку — достаточно хотя бы общего обзора со стороны. Посмотрите, сколько человек, техники работает на территории, завозятся ли строительные материалы. На стадии земляных работ должна быть активность — если на стройке пусто, то возможен срыв сроков сдачи ЖК. Шаг 3. Определите финансовые условия сделки Финансовые условия зависят от выбранной квартиры и размера ипотеки. Условно этап можно разделить на три части: 1. Обратитесь в офис продаж застройщика. Познакомьтесь с менеджером и расскажите о предпочтительных параметрах жилья. Специалист подберет несколько вариантов, из которых выберите подходящий. Узнайте о сроках сдачи квартир и списке банков, в которых застройщик аккредитован. Последнее актуально для тех, кто покупает жилье в ипотеку. Если вы официально трудоустроены, выбирайте банк, в котором получаете зарплату. Зарплатным клиентам дают скидки и быстрее одобряют заявки. Аккредитация в крупных банках — метрика состоятельности застройщика. Сбер, ВТБ, Альфа Банк и другие крупные банки тщательно проверяют девелоперов и не работают с сомнительными компаниями. Подпишите договор бронирования с застройщиком. Он войдет в пакет документов на оформление ипотеки. Девелопер может запросить аванс или комиссию за бронирование.
Плюсы договора бронирования Продажа недвижимость практически по ее себестоимости. Покупатель практически ничем не рискует, когда договор составлен правильно. Важно присутствие пункта о возвращении внесенных средств, если не был оформлен ДДУ. Богатый выбор вариантов для покупки, легко подобрать квартиру нужной планировки на подходящем этаже. Минусы договора бронирования Нет никакой гарантии, что сделка будет завершена. Прописанная в договоре сумма может пойти не в счет стоимости недвижимости, а для оплаты брони. Внимательно читайте договор, эти моменты должны указываться. На этапе котлована. На этой стадии уже можно официально купить квартиру, без составления договора бронирования. Стоимость образуют разные факторы - от характеристик проекта застройщика до дальнейших перспектив развития. Девелоперы обычно не выводят в продажу все квартиры жилого комплекса, а выставляю предложения порционно. При этом, самые ликвидные лоты поступают в продажу в последнюю очередь. Чтобы не упустить выгодное предложении, отслеживайте все новости на сайтах застройщиков, а также ресурсах, предоставляющих информацию о ситуации на рынке недвижимости вашего города. Плюсы покупки квартиры от застройщика на этапе котлована Низкая цена недвижимости. Возможность оплаты в рассрочку без процентов. Большой выбор хороших лотов. Минусы покупки квартиры от застройщика на этапе котлована Сдачу дома можно ожидать не один год. При крупных издержках или отсутствии спроса на жилье, застройщик может заморозить стройку. В процессе строительства проект может быть изменен. Это может сказаться на отделке жилья, этажности здания и т. Дом построен наполовину.
Купить готовое или почти готовое жилье На последних этапах строительства цены в новостройках достигают своего максимума и заработать на ней уже вряд ли выйдет. Разве что попробовать вложиться в ремонт, сдавать квартиру в аренду или продать. Но для этого нужно угадать с функциональным ремонтом, который будет цениться покупателями. Готовая новостройка обойдется значительно дороже, однако в этом случае вы платите за уверенность в том, что дом не вызовет проблем, не превратится в долгострой, не даст осадку, а квартиру не будет затапливать. Можно будет заранее познакомиться с соседями, узнать, ровные ли стены и другие важные вещи в квартире. И все это еще не заплатив за нее. Также, если у вас уже на руках есть деньги на квартиру, то их можно вложить во что-то другое. Заработать на покупке и ожидании все еще можно, пусть даже рынок не в состоянии быстрого падения цен, как было в 2011 году. Но размер выручки при этом значительно снизился. Также необходимо, чтобы совпали простые условия: цены выросли; стройка не зависла на несколько лет. Но даже если условия и простые, это не значит, что их легко будет предсказать. При этом заработать на готовом жилье вряд ли выйдет.
Покупать ли квартиру, которую еще не построили?
Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта. После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку. Получение одобрения на выдачу кредита банком Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить: паспорт заемщика;военный билет — для мужчин;справка о доходах;свидетельство о заключении брака;свидетельство о рождении детей;договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком. После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.
Подписание договора долевого участия В ДДУ включают: данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;стоимость квартиры;дату, на которую новостройка будет сдана;этаж квартиры и ее предварительный номер;гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;страхование ответственности застройщика;паспортные данные покупателя;реквизиты компании-застройщика. Регистрация ДДУ ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не м ожет прода ть одну квартиру на стадии строительства нескольким людям. В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр. Проведение оплаты через эскроу-счет Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет.
Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств. После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора. Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.
Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги. Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые орг анизации, о твечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.
Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет. После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.
Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику.
Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры. Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты: из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания.
Полезные статьи Когда речь идет о получении максимальной выгоды при покупке квартиры, этап котлована может стать отличным решением. Чтобы сделка принесла настоящую выгоду, а не вред, понадобится учесть некоторые рекомендации и другие моменты. Рассказываем, выгодно ли покупать квартиру на этапе котлована и что стоит учитывать. Этап котлована — что это?
Это самый начальный этап, на котором производится первичная подготовка фундамента. Грубо говоря, выбирая квартиру на этом этапе, вы инвестируете в ее строительство. Уже на начале строительства вы можете выбирать из того, что планирует построить застройщик. Это и называется этапом котлована. Плюсы покупки квартиры на этапе котлована Плюсов у этого этапа довольно много. Разберем их по значимости: Выгода. Покупая квартиру на этапе строительства, вы экономите довольно большую сумму от ее финальной стоимости.
При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве. Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства.
Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет. Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна. Где искать информацию о застройщиках? Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет. Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя.
Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости. Важный источник информации — форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте. Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся. Какие документы должны быть у застройщика? Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН. Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю.
Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время.
В бизнес-классе предложения в новостройках на котловане в ЦАО в среднем продаются по 541 тыс.
В премиум-классе «квадрат» предложений на стадии котлована оценивается в 801 тыс. В элитном сегменте самая заметная разница — 2,1 млн рублей за кв. Наконец, в делюкс-классе новостройки на котловане в среднем продаются по 2,32 млн рублей, а в целом по рынку — 2,4 млн рублей. Иными словами, у инвесторов есть выбор — необходимо только изучить рынок».
Покупка квартиры на стадии котлована в Москве в 2024 году
На этапе котлована стоимость «квадрата» составляет 449,1 тысячи ₽, в готовом доме — 534,1 тысячи ₽, передаёт «Коммерсантъ». стадия – от старта продаж до завершения работ по фундаменту (стадия котлована). Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве. Но интерес к таким квартирам остается: к примеру, в 2020 году четверть всех новостроек в Москве была распродана на этапе котлована. Квартиры в новостройках на стадии котлована.
Выгоды нет, а риски остались: покупатели отворачиваются от новостроек на котловане
купить квартиру в строящемся доме 1000 Новостроек. Квартиры в новостройках на стадии котлована. Квартира в новостройке на стадии котлована это жилое пространство, которое еще не готово к заселению, но уже запланировано и находится на этапе возведения фундамента. Стоит ли покупать или продавать новостройку на стадии котлована в 2022 году, поднимут ли цены, заморозят ли стройки.